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商品房预售资金财产保全规则及其司法适用研究
作
者：
谭慧宇
学
位
授
予
单
位：
摘
要：
在当前房地产下行的背景下,债权人纷纷起诉房地产企业,申请对商品房预售资金进行财产保全。为贯彻政府“保交楼”政策,保障商品房项目建设,避免商品房预售资金被错误保全执行,明确、完善商品房预售资金财产保全规则和统一规则的司法适用成为亟待解决的问题。 商品房预售资金财产保全问题关系到商品房工程建设以及购房者的利益维护。虽实务中存在商品房预售资金财产保全规则的规定,为法院对商品房预售资金进行财产保全的行为提供了裁判依据,但在规则的适用过程中,仍存在争议问题。一是法官是否冻结、扣划商品房预售资金的观点各异;二是预售资金是否专属用于工程建设认定不一;三是债权人是否属于特殊债权人存在争议。造成商品房预售资金财产保全规则司法适用争议的背后成因包括预售资金所有权归属不明、工程款范围界定模糊、规则本身存在的不足、法官对于相同法律规范理解不同以及预售资金监管规定缺位。 商品房预售资金财产保全规则及其司法适用的完善需从立法、司法适用以及配套机制三方面着手。在立法环节,明确商品房预售资金所有权归属;提高商品房预售资金财产保全规则的法律位阶,将规则以司法解释的形式进行固定;健全预售资金财产保全的责任承担方式,明确各类主体责任承担形式。在司法适用环节,细化商品房预售资金处置规则;明确工程款范围以及工程类债权的认定;从审查形式和审查流程两方面优化申请主体资格审查方式。在配套机制环节,建立预售资金分类财产保全机制,重点监管资金和一般监管资金采取不同的财产保全方式;完善预售资金财产保全监管机制,引入第三方监管机构,实现全流程监管;结合司法授信制度构建财产保全规则下的风险防范机制。从立法、司法适用以及配套机制三方面保证工程建设的顺利推进,保障房地产企业、购房者以及工程建设相关者的合法权益,维护房地产市场的有序、健康发展。
关
键
词：
商品房预售资金; 财产保全; 资金监管
学
位
年
度：
2025
学
位
类
型：
硕士
学
科
专
业：
法律（非法学）
导
师：
侯元贞
中
图
分
类
号：
D923[民法⑨];D922.28[金融法⑨]
学
科
分
类
号：
030106[民商法学];030107[经济法学]
D
O
I：
10.27906/d.cnki.gnghy.2025.000492
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